A atividade de incorporação de imóveis direta não faz parte da lista de serviços que são fatos geradores do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN). Portanto, não cabe a cobrança do tributo. O Superior Tribunal de Justiça manifestou este entendimento no julgamento dos Embargos de Divergência – EREsp 884.778/MT.
O STJ compreendeu que a construção de um imóvel em terreno próprio da incorporadora não gera o tributo em questão. Isto porque a comercialização das unidades acontece por meio de contrato de compra e venda, e não um contrato de prestação de serviço.
A incorporação imobiliária direta não se confunde com a execução de obra de engenharia por administração, por empreitada ou subempreitada – estas sim, previstas em lei como fatos geradores do ISSQN.
A natureza de incorporação imobiliária direta não muda se a assinatura do contrato de compra e venda de unidades acontecer antes do fim da obra. Ou seja: o contrato de promessa de compra e venda aduz à “entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis” (art. 43 da Lei 4.591/64), o que descaracteriza a prestação de serviço.
De acordo com a Lei n. 4.591/64, artigo 28, a incorporação imobiliária objetiva promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Há casos em que municípios negam alvará de construção por falta de pagamento do ISSQN. É uma atitude ilegal. Caso ocorra, o contribuinte deve buscar apoio advocatício para fazer valer os seus direitos e não se prejudicar.