A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça declarou a nulidade da arrematação de imóvel em leilão extrajudicial, por considerar o valor abaixo do preço de mercado (REsp 2.096.465). O caso envolveu um empréstimo de R$ 28,6 milhões com alienação fiduciária do imóvel como garantia. A empresa deixou de cumprir as obrigações, dando causa à execução extrajudicial e ao leilão de imóvel.
O problema é que o imóvel foi arrematado por um valor (R$ 33 milhões) considerado “vil”, já que está avaliado em R$ 84,4 milhões.
A empresa judicializou a questão, alegando ilegalidade do negócio. Em sua defesa, utilizou a legislação que proíbe enriquecimento sem causa e, no caso de alienação, o lance que ofereça valor inferior a 50% do bem (artigo 884 do Código Civil e no artigo 891, caput e parágrafo único do Código de Processo Civil).
O STJ acatou o pedido da empresa, considerando que as normas gerais que proíbem o enriquecimento sem causa se aplicam ao caso. Além disso, a nulidade se respalda também na Lei 14.711/2023, que estabeleceu critérios específicos para leilão de imóvel alienado fiduciariamente.
“É certo que, no caso em apreço, o leilão foi realizado nos dias 27 e 28/5/2020 (e-STJ fl. 256), antes, portanto, da vigência da Lei nº 14.711/2023, o que não altera, contudo, a compreensão acerca da matéria. Com efeito, no âmbito doutrinário, há muito já se defendia a impossibilidade de alienação extrajudicial a preço vil, não só por invocação do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas”, explicou o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Um novo leilão de imóvel deverá ser realizado para o cumprimento da execução extrajudicial.